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“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”——这是4月30日中共中央政治局会议提出的要求。

国新办日前举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，将切实做好保交房工作，重点之一是推动消化存量商品住房。

国务院政策例行吹风会现场（图源：国务院新闻办网站）

一

存量商品住房，既包括房企已建成未出售的新房，也包括市场上流通的二手住房。

董建国说，推动消化存量商品住房，城市政府应坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉岛妹，这个提法，实际就是促进供需双方的有效衔接。在供给侧，房企有大批存量住房待消化；在需求侧，地方政府为了更好满足青年人、新市民等群体住房需求，担负着筹建保障房的任务。无论是配售型还是配租型保障性住房，中国的住房保障短板都尚待补齐，需要增加供给。相比从头规划、选址、建设保障房，收购市场上已有的商品住房作为保障房，显然效率更高、推进更快。

此次“国家队”入场收购存量住房，对象很明确：房地产企业已建成未出售的商品房，也就是市场上存在的大量新房。中国人民银行副行长陶玲近日透露，按照“政府主导、市场化运作”的思路，由中国人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房。

具体看，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

这项金融政策的限定条件很明晰。陶玲表示，按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。保障性住房再贷款不增加地方政府隐性债务。地方国有企业由城市政府选定，被选定的地方国企及所属集团不得为政府融资平台，收购资金通过租赁经营收入和未来售房收入回收。

正在施工建设的楼盘（图源：新华社）

二

岛妹注意到，2023年初，央行曾设立规模1000亿元的住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点，按市场化方式批量收购存量房产。不同的是，去年的“千亿元计划”为100%再贷款，限制8个城市发放；今年为60%的再贷款额度，范围扩大至全国。

“这两次发放再贷款目的不同、范围不同。此次央行的3000亿元再贷款，利率低、范围广，目的就是推动去库存、保交房。”李宇嘉说，央行发放的再贷款资金不是对企业的补贴，不代表政府“无偿救助”，是需要偿还的。这笔资金用于支持国有企业以合理价格收购存量房，化解房企的资金困境。国企收购存量房后，通过保障房出租或出售的形式，平衡相应的资金收支，最终通过交易助推新房去化、纾解房企资金链难题，达到保交房目的。

政策不仅指向存量住房。自然资源部副部长刘国洪透露，该部准备出台政策，明确支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，通过地方政府专项债券等予以资金支持。对于收购已经建成的商品房以及收回、收购存量土地，用于保障性住房建设的，可按照现有规定，享受保障性住房税收优惠政策。

激活住房需求侧活力，也是楼市新政的发力重点。

5月17日，中国人民银行等部门宣布下调购房首付款比例——对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

同日，央行宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。自5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。