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　　图为河北廊坊市香榭里舍小区，部分楼栋外墙墙皮脱落严重。
　　本报记者 向子丰摄

　　住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）被称为房屋的“养老钱”，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　维修资金制度自上世纪90年代建立以来，为保障居民住房安全发挥了重要作用。但近段时间，有不少读者、网友反映，在申请、使用、管理维修资金过程中，还存在申请难通过“不好用”、监管有漏洞“没用好”等问题。

　　就维修资金申请、使用、管理中存在的问题，记者赴河北廊坊市香榭里舍小区进行采访。

　　维修资金使用问题导致小区业主与物业产生矛盾

　　2023年12月初，记者来到河北廊坊市香榭里舍小区，正遇到小区水管破裂，两名工人挖开埋在地下的水管准备维修。一名往楼里提水的住户说：“自来水管三天两头坏，一坏就要停水。”

　　一栋高层楼外墙墙皮大片脱落，路过的居民说前一天有块墙皮掉下来，砸在车上，“幸好没砸到人”。记者随机走进一栋楼，发现消防器材箱中没有灭火器。“消防部门已经多次警告了，小区消防栓里没有水，一旦发生火灾，非常危险。”一名业主说。

　　据廊坊经济技术开发区住房和城乡建设局负责人介绍，该小区2011年投入使用，共有11栋楼，“物业公司、业委会和业主之间，七八年来矛盾一直没断过。”

　　小区前任物业公司为开发商指定，2017年小区成立业委会，2019年4月清退原物业，引入目前的物业公司。“他们刚进来的前半年，服务非常好。”业主梁先生说。

　　双方矛盾始于维修资金使用问题。2019年夏天，9号楼顶楼漏雨严重，物业公司申请使用维修资金进行维修。“按照流程，我们找了有资质的防水公司报价，分摊到9号楼150多户，然后上门挨家挨户沟通，用了3个月时间才完成业主签字。”物业项目经理王欢说。

　　依据住房城乡建设部门提供的数据，9号楼维修屋顶共使用维修资金7.4万元。“以前漏雨维修，一般是哪漏修哪，一两万块钱足够了。但物业这次把整个屋顶都修了。”梁先生说。有业主怀疑物业公司滥用维修资金。

　　不久，电梯风波让双方增加了新矛盾。王欢说，2020年10月、11月，维保公司先后建议有两部电梯需要维修，物业做好报价，准备申请维修资金，但业主们不肯签字。12月下旬，河北省特种设备检测机构年检后发出通知，小区3栋高层楼10部电梯均存在不同程度的问题，“建议停运整改”。据此物业公司同一天将10部电梯全部停运，业主只能爬楼梯。

　　业主们认为“怎么可能10部电梯同时坏掉”，要求立刻开通电梯，但不同意动用维修资金；而物业则认为，几台电梯投入年限一样，零件寿命、磨损程度也差不多，“继续运行，安全谁负责？”最后，在住房城乡建设、市场监督管理等部门的协调下，有8部电梯于2021年春节前恢复使用，但另外两部电梯至今仍在停运中。

　　“对于电梯维修，我们一直没有签字同意使用维修资金。”一名业主说。开发区住房城乡建设局负责人表示，有5部问题比较严重的电梯使用了维修资金，共17万余元，都是通过应急维修程序申请的。维修费用直到2023年年初才从小区相关业主的维修资金中全部拨付完成。“手续是齐全的。”该负责人强调。

　　申请门槛高、物业怕麻烦，导致维修资金使用率不高

　　住宅专项维修资金制度建立的初衷是保障住宅建筑安全、保护业主合法权益，何以在实施过程中业主和业主之间、业主和物业之间会产生这么多矛盾？

　　“维修资金申请使用过程中，最难的就是业主签字环节。”一名住房城乡建设部门工作人员坦言，从他们接触到的案例看，3个月都算是快的，一两年签不下来的也不在少数。

　　申请使用维修资金需要达到哪些条件？有关部门出台实施的《住宅专项维修资金管理办法》明确规定了在维修资金划转业主大会管理前，“双2/3”的通过比例——即应由维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过。

　　但在实际生活中，要获得2/3以上业主同意难度不小。除了有些业主难以联系到外，还有一些业主出于自身利益考虑，不同意动用维修资金。

　　王欢说，小区9号楼业主表决时，“高层业主还比较配合，一些低层业主就很难说服。他们说顶层漏水，关低层什么事？我们解释了，但仍有业主并不接受。”